2016樓市從狂熱到降溫 地產經濟將是怎樣一個趨勢?

縱觀2016樓市，經歷了從狂熱到新政降溫的過程，業(yè)內人士認為，調控措施出臺六個月以后，整個市場的周期就會出現(xiàn)。即到明年上半年，市場熱度會再出現(xiàn)調整，不可能像今年全年一樣熱下去。也就是說，降溫效果明年還會延續(xù)下去。房價一旦出現(xiàn)暴漲的可能性不大。

2016樓市從狂熱到降溫 地產經濟將是怎樣一個趨勢?此外，由于今年一二線城市地王、房價上漲，部分城市購房政策已經開始收緊，2017年樓市很有可能在房價暴漲之后出現(xiàn)一些體制缺陷，房價極有可能出現(xiàn)松動，屆時買房正合適。

談房價之前,看看下面這組數(shù)據，1990年到1998年，中國的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬億開始，增長了10倍,到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達到了150萬億的規(guī)模。換句話說，如果你買的某個商品，從90年到15年都沒有漲過價，那其實就代表他貶值了100倍。

中國其實一直在壓房價，其實99-06年，房價紋絲不動，12年到15年，房價也是紋絲不動，重大的上漲只出現(xiàn)在2個階段，08年金融危機之后，和15年小型金融危機之后，這二次都有一個重大特點，政府拼命印錢，量化寬松，放水經濟，泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要，導致了房價上漲。

這是很多投資者之所以花重金去買房子的原因。就像08年之前人們買股票一樣。我將錢投入，將有回報，最少利息(房租比銀行的高)。買個房子賺個比銀行高的利息好。

未來五年的政策重點是引導樓市軟著陸，這意味著至少在未來五年里，不利于房地產的調控政策幾乎不可能出臺。包括房產稅在短期內落地的可能性不大，限購限貸除了極個別大都市之外，已名存實亡。低首付低利率，種種努力使我們能以更高的財務杠桿實現(xiàn)購房夢。

按照國家統(tǒng)計局的解釋，“待售面積”指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個“待售面積”只能說明目前開發(fā)商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。而老百姓所言的“空置面積”，除了統(tǒng)計局公布的“待售面積”之外，更重要的是已經賣出去的房子有多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標。對于空置面積這個指標，盛來運當時表示，目前國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率指標。至于計算不出來的原因，統(tǒng)計局的說法是無法確定什么樣的房子算空置的。

現(xiàn)在來看，中國經濟還沒有徹底進入底部區(qū)域，很可能繼續(xù)處于L型狀態(tài)，時間可能為3至5年，也許更長。

然而，讓我們擔憂的是：在中國經濟轉型的3至5年中，中國的房地產走勢可能已經基本成型。我們認為這種“可能”已經成為“必然”，因為2016年超熱的房地產趨勢，已經讓中國經濟轉型進入死角。

我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是：2016年的房地產火熱，讓更多的資金進入房地產，很少的資金流入實體經濟領域，房地產已經成為“壓死”產業(yè)轉型的砝碼。

因此，我們判斷未來的中國房地產可能存在三種可能：(1)突然崩盤，如日本模式;(2)橫盤模式，因為中國經濟的特點，中國政府可能采取管制模式導致房地產處于橫盤模式;(3)類似于俄羅斯模式，導致中國匯率突然較大幅度下跌;但是由于中國經濟產業(yè)眾多、外匯儲備較大而不太可能出現(xiàn)俄羅斯匯率崩盤的現(xiàn)象。

中國大城市房價的快速上升可能意味著房地產泡沫正在膨脹至破裂點，房地產市場強勁的反彈并持續(xù)到2017年的話可能增加另一輪向下調整的風險。投資者應密切關注房地產銷售，新房銷售和房地產短期投機的上漲可能會增加中期下行的風險。